观点一周评述:营改增来了房地产会有哪些变化

来源:观点地产网 2016-03-21 10:51

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一时间,房地产纳入营改增试点成为业内热议的话题。

3月18日召开的国务院常务会议明确,自2016年5月1日起,全面推开营业税改征增值税试点,将剩下的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。

其中,建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率;还包括将新增不动产纳入抵扣范围。“无论是制造业、商业等原增值纳税人,还是营改增试点纳税人,都可抵扣新增不动产所含增值税。”

此次改革之后,现行营业税纳税人全部改征增值税,营业税逐步退出历史舞台。

而房地产作为支柱产业,其重要性不言而喻。

从房地产企业的角度来看,政策的基调是确保所有行业税负只减不增。因此有分析认为,房地产企业的税费减免将逐步进入实质阶段。

以万科为例,2014年缴纳营业税金及附加131.67亿(其中营业税73.31亿、土增税47.73亿)、所得税59.65亿,合计占营业收入13%,应交税费51.24亿(企业所得税占63%、土增税占24%、营业税占7%)。

由此可见,营业税按收入5%计征,是公司最大的税负支出。主要原因是营业税没有抵扣机制,成本只能由企业自行承担,而在增值税制度下,企业发生的相关采购一般可以抵扣进项税额,能有效解决重复征税问题。

同时,营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣,对于所有企业来讲是利好。当企业改善办公条件购置办公楼时成本会降低,从而刺激企业购置办公楼改善办公条件,有效去化写字楼库存。

还有分析认为,伴随着企业加入置业大军,将会有更多有能力的企业去投资房地产物业,优质住宅地产抢购热潮即将爆发。

数据显示,截至2月末,全国商品房待售面积73931万平方米,比去年末增加2077万平方米。其中,住宅待售面积增加1387万平方米,办公楼待售面积增加159万平方米,商业营业用房待售面积增加294万平方米。

但是,对于房产证在5年以上而言,这无疑是一个利空消息,因为当初价格低,增值部分很大。如果按11%来增收,税负非常大,将会导致房价的大跌。

至于二手房买卖方面,营改增后都是按照增值部分来缴纳,所以无需再考虑是否满两年,从而达到加速流通、去库存的目的。

另外,二手房交易环节的“营改增”会否增加税负等问题成为关注的焦点。

有分析认为,对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨,需视不同情况而定,并不能断言二手房交易的税负一定是提高了。返回恩施365淘房>>

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